Was sind Erhaltungsmaßnahmen im Mehrfamilienhaus und wer bezahlt sie?

Was ist eine Erhaltungsmaßnahme?

Gemäß §13 Abs. 2 WEG handelt es sich bei Erhaltungsmaßnahmen um eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung. Dies betrifft Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, wobei bei Maßnahmen im Sondereigentum der WEG-Verwalter keine Aufträge erteilen darf, sondern unterstützend für den jeweiligen Eigentümer tätig werden kann.

Erhaltungsmaßnahmen unterscheiden sich von baulichen Veränderungen hinsichtlich ihrer Tragweite. Eine Maßnahme wird zur baulichen Veränderung, wenn diese über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht (§20 Abs. 1 WEG)

Im Detail spricht man bei nachfolgenden Maßnahmen von Erhaltungsmaßnahmen

• Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben: z. B. Erfüllung energetischer Nachrüstpflichten
• Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustands: z. B. Reparatur, Ersatzbeschaffung
• Erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands: z. B. Beseitigung anfänglicher Baumängel

Strittig ist das Thema der Modernisierenden Erhaltung (z. B. Austausch einer Klingelanlage, wenn die Neue eine Kamerafunktion enthält, die vorher nicht vorhanden war). Diese kann entweder der baulichen Veränderung oder der Erhaltung zugeordnet werden. Je nachdem entscheidet sich die Kostentragung. Daher ist es hier (sowie bei anderen Maßnahmen auch) ratsam, bezüglich der Kostentragung einen Beschluss zu fassen.

Wie werden Erhaltungsmaßnahmen beschlossen?

Über die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen entscheidet grundsätzlich die Eigentümerversammlung. Hierbei ist zu beachten, dass Erhaltungsmaßnahmen immer mit einfacher Beschlussmehrheit beschlossen werden können (§25 Abs. 1 WEG) und das jede Eigentümerversammlung beschlussfähig ist.

Der Verwalter kann, sofern er über eine entsprechende Befugnis verfügt, ebenfalls über die Durchführung entscheiden. Diese Befugnisse werden im Rahmen der Teilungserklärung, per Beschluss oder per Gesetz bei kleinen Maßnahmen dem Verwalter erteilt. Darüber hinaus können dringende Maßnahmen die zur Einhaltung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils (z. B. Ausfall der Heizung im Winter) erforderlich sind vom Verwalter eingeleitet werden.

Wie werden Erhaltungsmaßnahmen finanziert?

Nach Gesetz tragen grundsätzlich alle Eigentümer die Kosten der Erhaltung im Verhältnis der Miteigentumsanteile §16 Abs. 1 Satz 2. Allerdings haben die Eigentümer die Möglichkeit einen solchen Kostenverteilungsschlüssel durch einfach Beschlussmehrheit abzuändern. Entsprechende Ungleichbehandlungen und Willkürverstoße sind selbstverständlich zu berücksichtigen.

Für eine Erhaltungsmaßnahme muss ebenfalls auch eine Einigung hinsichtlich der Finanzierung getroffen werden. Diese erfolgt entweder aus der gebildeten Erhaltungsrücklage, in Form einer Sonderumlage oder in manchen Fällen auch durch Fremdkapital.

Wer bezahlt beschlossene Sonderumlage?

Wie bei den anderen Beispielen auch sind hier zwei Termine von Relevanz. Wann wurde der Grundbucheintrag durchgeführt und wann ist die beschlossene Sonderumlage fällig.

Beispiel:

Die WEG beschließt in der Eigentümerversammlung am 1.5.2020 eine Sonderumlage in Höhe von 100.000 Euro, wobei auf die zu veräußernde Einheit 12.500 Euro entfallen. Die Sonderumlage ist am 1.12.2020 von dem Eigentümer zu bezahlen (Fälligkeitsdatum). Am 1.8.2020 erfolgt die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.

Da zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Käufer bereits im Grundbuch eingetragen war, schuldet er die Sonderumlage in Höhe von 12.500 Euro in voller Höhe, obwohl er Sie nicht beschlossen hat. Wäre die Fälligkeit der Sonderumlage hingegen am 1.7.2020 gewesen, müsste der Verkäufer diese bezahlen.

Der Klassiker – Sind Fenster Gemeinschafts- oder Sondereigentum?

Die Frage, ob Fenster nun zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören beschäftigt seit jeher viele Eigentümer. Insbesondere mit Hinblick auf die Tatsache, wer die über den Austausch oder eine Reparatur entscheiden kann und wer die Instandhaltung bezahlen muss ist dies ein nicht zu vernachlässigendes Thema.

Kurz und knapp: Außenfenster einer Wohnung sind zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht.

Was bedeutet das für Sie als Eigentümer, wenn ihr Außenfenster renoviert werden muss?

Wenn sie als Eigentümer nun die Außenfenster ihrer Wohnung austauschen, reparieren oder streichen möchten, müssen Sie vorab immer einen Beschluss der Eigentümerversammlung einholen. Dies gilt für sämtliche Änderungen am Fensterrahmen, Verglasung, Fensterläden, Außenjalousien- und markisen, Rolläden sowie an den Fenstersimsen und äußeren Fensterbänken.

Wer bezahlt die Renovierung von Außenfenster?

Grundsätzlich handelt es sich hier um Erhaltungsmaßnahmen, welche alle Eigentümer gemäß der Miteigentumsanteile tragen. Allerdings kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschließen, dass kosten für die Erhaltung der Fenster immer nur auf die Eigentümer verteilt werden, zu denen die Fenster gehören. Eine solche Regelung kann auch in der Teilungserklärung enthalten sein.

Was muss ich beim Austausch der Fenster noch beachten?

Auch wenn Eigentümer gemäß Beschluss oder der Teilungserklärung die Kosten für die Renovierung eines Fensters selbst tragen, bestimmt die Eigentümergemeinschaft weiterhin über die Art der Erhaltung. Dies beinhaltet die Art des Rahmenmaterials, die Farbe, den fachmännischen Einbau etc.

Hinweis:

Dieses Dokument ist rein informativer Natur und ist nicht darauf ausgelegt eine fachmännische Beratung zu ersetzen.