Was ist eine Teilungserklärung

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist eine notariell angefertigte Urkunde, welche für die Entstehung von Wohnungseigentum, d.h. die Aufteilung eins Gebäudes in Sondereigentumseinheiten (Wohnungen- oder Gewerbeeinheiten) notwendig ist. So werden aus einem Mehrfamilienhaus mit einem Grund-buch mehrere Eigentumswohnungen mit jeweils einzelnen Grundbuchblätter.
Vorher existiert das Mehrfamilienhaus also nur als ein Ganzes, was z. B. einen Verkauf oder Grund-schuld einzelner Eigentumswohnungen erschwert bzw. unmöglich macht. Die Grundlage der Teilungserklärung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, welche das Bauamt ausstellt. Hierfür müssen die Eigentümer die Baupläne des Gebäudes, bestehend aus Grundriss, Außenansicht und Längsschnitte, mit entsprechender Kennzeichnung der existierenden oder zu entstehenden Sondereigentumseinheiten vorlegen.

Damit die einzelnen Sondereigentumseinheiten eindeutig zugeordnet werden können werden die jeweiligen Räume, die zu einer Sondereigentumseinheit gehören nummeriert sowie deren Anteil an der gesamten Immobilie durch sogenannte Miteigentumsanteile ausgewiesen. Damit das Sondereigentum rechtskräftig entstehen kann, ist die Eintragung des jeweiligen Sondereigentumseinheiten mit einem eigenen Blatt im Wohnungsgrundbuch notwendig.
Neben der Definition von Sondereigentum, können in der Teilungserklärung ebenfalls entsprechen-de Sondernutzungsrechte festgehalten werden. Sondernutzungsrechte erlauben einem oder mehreren Eigentümern die exklusive Nutzung von bestimmten Teilen der Immobilie, die der Gemeinschaft gehören. Sie werden per Vereinbarung begründet (z. B. bei Begründung der WEG in der Teilungserklärung, aber auch zu einem späteren Zeitpunkt) und werden zum Beispiel für die Nutzung der Terrasse, Autostellplätze, Bereiche des Dachbodens oder Teile des Gartens eingetragen.
Sondernutzungsrechte können vermietet werden (z. B. Vermietung des Autostellplatz), allerdings können sie nicht ohne das dazugehörige Sondereigentum an Dritte (nicht-Eigentümer) veräußert werden. Sofern nichts anderes vereinbart wurde, trägt die Eigentümergemeinschaft die Kosten für jene Teile des Gemeinschaftseigentums für die ein Sondernutzungsrecht besteht. In der Praxis wer-den jedoch häufig Vereinbarungen getroffen, welche den Sondernutzungsberechtigten zur Kostenübernahme verpflichten.

Gemeinschaftsordnung

Mit der Teilungserklärung werden die räumlichen Begrenzungen und der Anteil des jeweiligen Sondereigentums (Miteigentumsanteil) an der gesamten Immobilie festgelegt. Allerdings wurden dadurch noch keine Vereinbarungen getroffen, welche das Zusammenleben der Eigentümer über das Wohnungseigentümergesetz hinaus regelt. Die Gemeinschaftsordnung besteht aus einer Reihe von Vereinbarungen bzw. Verhaltensregeln, welche bei erstmaliger Erstellung oder Änderung alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen müssen. Jeder spätere Erwerber des Sondereigentums ist an diese Vereinbarungen gebunden (da diese im Grundbuch eingetragen werden).

Beispiele:

• Regelung des Stimmrechtsprinzips (Abweichung vom gesetzlichen Kopfprinzip zu Mehrheitsprinzip nach Miteigentumsanteilen)
• Regelungen zur Zulässigkeit von baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums
• Regelungen zu den Kostenverteilungsschlüsseln
• Regelungen zur Zweckbestimmung von Gemeinschafts- und Sondereigentum
• Beschränkung der Vertretungsregelungen in der Eigentümerversammlung

Änderung der Teilungserklärung

Eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann nur durch eine Vereinbarung stattfinden, bei der alle Eigentümer zustimmen. Dies muss zusätzlich notariell beurkundet werden, und im Grundbuch aktualisiert werden, damit diese Änderung auch gegenüber einem späteren Erwerber gilt.

Die Abgrenzung zwischen allstimmigem Beschluss oder Vereinbarung von großer Relevanz, da Beschlüsse nur wirksam getroffen werden können, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beschlusskompetenz hat. Dies ist bei einer Änderung der Teilungserklärung grundsätzlich nicht der Fall, weshalb eine Teilungserklärung nicht per Beschluss geändert werden kann.

Rechtliche Grundlagen und Öffnungsklauseln

Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen können sogenannte Öffnungsklauseln enthalten. Dadurch können Vereinbarungen durch (qualifizierten) Mehrheitsbeschluss geändert werden, obwohl diese eigentlich eine allstimmige Zustimmung voraussetzen. Dies gilt beispielsweise für Beschlüsse über Kostenverteilungen oder Stimmrechtsausübung. Allerdings gilt, dass Änderungen nur dann möglich sind, wenn ein sachlicher Grund vorliegt, und kein Wohnungseigentümer gegenüber der ursprünglichen Regelung benachteiligt wird. Damit diese Beschlüsse gegenüber Rechtsnachfolgern gelten so müssen diese ebenfalls in das Grundbuch eingetragen werden.

Fallbeispiel für eine Öffnungsklausel:

„Die Eigentümerversammlung kann mit einer qualifizierten Mehrheit (von 2/3 aller Eigentümer) Änderungen dieser Gemeinschaftsordnung beschließen:

Bezüglich der Kostenverteilung gemäß dieser Gemeinschaftsordnung sowie bezüglich baulicher Veränderungen, die voraussichtlich zu einer künftigen Einsparung von Bewirtschaftungskosten führen oder infolge der Anpassung der Wohnungseigentumsanlage an technische Neuerungen oder Änderungen der Lebensgewohnheiten geboten sind.

Solche Beschlüsse sind jedoch nur möglich, soweit dadurch nicht einzelne Wohnungseigentümer, gegenüber dem bis dahin bestehenden Rechtszustand unbillig benachteiligt werden.“

Hinweis:

Dieses Dokument ist rein informativer Natur und ist nicht darauf ausgelegt eine fachmännische Beratung zu ersetzen.