Was muss ich als Eigentümer wissen, wenn ich meine Wohnung verkaufe?

Die Wohnung ist verkauft – die Verpflichtung gegenüber der Gemeinschaft bleibt

Grundsätzlich bleiben Sie als Verkäufer so lange gegenüber der Eigentümergemeinschaft zur Zahlung von Sonderumlagen, Hausgeldern etc. verpflichtet, bis der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Zwischen dem Notartermin und der Umschreibung im Grundbuch können jedoch mehrere Monate vergehen. Daher sollten Sie im Kaufvertrag individuell regeln, ab welchem Datum der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgen soll. Aber Vorsicht – diese Vereinbarung gilt bis zur Eintragung des Erwerbers im Grundbuch ausschließlich zwischen dem Verkäufer und dem Käufer und nicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wann genau nun Ihre Zahlungsverpflichtung gegenüber der Gemeinschaft endet bzw. die des neuen Käufers beginnt hängt somit maßgeblich damit zusammen, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit einer Forderung (aber auch Guthaben) im Grundbuch eingetragen ist.

Rechte des Käufers und Verkäufers

Mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch verliert der Verkäufer auch seine Rechte gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Dies kann jedoch in der Praxis bedeuten, dass der Verkäufer die Einladung zur Eigentümerversammlung erhält, obwohl der Besitz, sowie die Rechte und Pflichten bereits an den Erwerber übergegangen sind.

Beispiel:

Der Kaufvertrag wird am 10.12.2020 notariell beurkundet, mit einem Übergang von Nutzen und Lasten zum 1.1.2021. Der Erwerber wird jedoch erst am 10.3.2021 im Grundbuch eingetragen. Der Verwalter verschickt die Einladung zur Eigentümerversammlung am 1.2.2021 an den Verkäufer (da er noch im Grundbuch steht). Die Versammlung soll am 21.2.2021 stattfinden.

Streng genommen darf in diesem Fall der Erwerber nicht zur Eigentümerversammlung erscheinen und auf dieser abstimmen. Denkbar wäre hier, dass mit dem Verkäufer (idealerweise im Kaufvertrag) vereinbart wird, dass der Erwerber bei eventuell stattfindenden Eigentümerversammlungen vom Verkäufer bevollmächtigt wird. Allerdings muss hierbei auch ein Blick in die Teilungserklärung geworfen werden. Nicht selten ist dort die Möglichkeit sich in der Versammlung vertreten zu lassen auf einen bestimmten Personenkreis (z. B. Ehegatten, andere Wohnungseigentümer der gleichen WEG oder den Verwalter) beschränkt.

Die Jahresabrechnung und Hausgeldforderungen

Unabhängig vom Eigentümerwechsel erstellt der Verwalter einmal pro Jahr die Jahresabrechnung. Hierbei werden die tatsächlich angefallenen Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahres mit den Vorauszahlungen der Eigentümer verrechnet. Nach diesem Saldo entsteht entweder ein Fehlbetrag oder ein Guthaben – die sogenannte Abrechnungsspitze.

Nun stellt sich erneut die Frage, wer für die Zahlung des Fehlbetrags zuständig ist, bzw. wem ein Guthaben zusteht. Auch hier ist maßgeblich, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnungsspitze im Grundbuch eingetragen ist. Dabei ist es irrelevant, ob der aktuelle Eigentümer auch während der Abrechnungsperiode in der Wohnung gewohnt hat oder nicht. Im Kaufvertrag können anderweitige Regelungen getroffen werden, welche Verkäufer und Käufer untereinander abrechnen.

Beispiel 1:

Der Kaufvertrag wird am 10.12.2020 notariell beurkundet, mit einem Übergang von Nutzen und Lasten zum 1.1.2021. Der Erwerber wird jedoch erst am 10.3.2021 im Grundbuch eingetragen. Die Eigentümerversammlung findet am 10.4.2021 statt und beschließt die Jahresabrechnung für das Jahr 2020. Die Abrechnungsspitze sieht eine Nachzahlung für die erworbene Einheit in Höhe von 200 Euro vor.

Dadurch, dass der Grundbucheintrag bei Fälligkeit der Jahresabrechnung (hier am Tag des Beschlusses der Eigentümerversammlung) bereits stattgefunden hat, haftet der Erwerber für die Nachzahlung in Höhe von 200 Euro, obwohl er erst am 1.1.2021 die Wohnung bezogen hat.

Wäre die Grundbucheintragung nicht am 1.1.2021, sondern erst am 1.5. erfolgt, so wäre der Verkäufer für die 200 Euro Nachzahlung verantwortlich.

Beispiel 2:

Gemäß dem Wirtschaftsplan 2020 ist eine Hausgeldzahlung in Höhe von 100 Euro pro Monat zu leisten. Von dieser Gesamtschuld in Höhe von 1.200 Euro hat der Verkäufer jedoch nur 800 Euro bezahlt, wonach noch 400 Euro an Hausgeldforderungen bestehen. Die Jahresabrechnung 2020 ergibt Kosten für die Einheit i. H. v. 1.300 Euro und somit eine Abrechnungsspitze (Nachzahlung) in Höhe von 100 Euro.

Sofern in der Teilungserklärung nicht anders geregelt, haftet der Erwerber hier nicht für die aufgelaufenen Hausgeldschulden des Vorbesitzers. Die Gemeinschaft hat somit weiterhin einen Anspruch gegenüber dem Verkäufer in Höhe von 400 Euro, auch wenn dieser nicht mehr Eigentümer ist. Allerdings muss wie im obigen Beispiel der Erwerber die 100 Euro für die Nachzahlung begleichen.

Wer bezahlt beschlossene Sonderumlage?

Wie bei den anderen Beispielen auch sind hier zwei Termine von Relevanz. Wann wurde der Grundbucheintrag durchgeführt und wann ist die beschlossene Sonderumlage fällig.

Beispiel:

Die WEG beschließt in der Eigentümerversammlung am 1.5.2020 eine Sonderumlage in Höhe von 100.000 Euro, wobei auf die zu veräußernde Einheit 12.500 Euro entfallen. Die Sonderumlage ist am 1.12.2020 von dem Eigentümer zu bezahlen (Fälligkeitsdatum). Am 1.8.2020 erfolgt die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.

Da zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Käufer bereits im Grundbuch eingetragen war, schuldet er die Sonderumlage in Höhe von 12.500 Euro in voller Höhe, obwohl er Sie nicht beschlossen hat. Wäre die Fälligkeit der Sonderumlage hingegen am 1.7.2020 gewesen, müsste der Verkäufer diese bezahlen.

Fazit: Die empfohlene Vorgehensweise

Beim Verkauf bzw. dem Erwerb einer Immobilie entscheidet nicht nur der Kaufpreis. Für Käufer und Verkäufer können unerwartete Zahlungsverpflichtungen eintreten, welche große finanzielle Auswirkungen haben können. Um dies zu vermeiden, kontaktieren Sie uns bitte frühzeitig, damit wir entsprechende Regelungen für Sie klären können.

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Die Jahresabrechnung

Sobald Sie die Jahresabrechnung erhalten haben, nehmen Sie die vereinbarten Verrechnungen mit dem Verkäufer vor, sofern dies im Kaufvertrag vereinbart wurde. In der Regel wird die Abrechnungsspitze basierend auf den tatsächlichen Besitztagen des jeweiligen Eigentümers verteilt. Erfolgt kein Bewohnerwechsel, so erfolgt in der Regel auch keine Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten.

Option A: Ohne Mitteilung an die Verwaltung erhalten Sie die Jahresabrechnung ohne Trennung für den gesamten Abrechnungszeitraum. Käufer und Verkäufer erledigen die Verrechnung untereinander

Option B: Sie weisen uns an dem Heizkostenabrechnungsdienst einen Eigentümerwechsel zu melden, um eine anteilige Abrechnung zu erhalten. Diese findet ohne Zwischenablesung statt und basiert auf den Gradtagzahlen (Schätzung). Sie erhalten dann zusammen mit der Jahresabrechnung für das gesamte Abrechnungsjahr eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für den jeweiligen Nutzungszeitraum von Käufer und Verkäufer.

Option C: Sie veranlassen eine Zwischenablesung (zum Zeitpunkt der Übergabe an den Käufer) durch den Heizkostenabrechnungsdienst. Dieser erstellt eine genaue Abrechnung nach exaktem Verbrauch. Wie bei Option B erhalten Sie zusammen mit der Jahresabrechnung für das gesamte Jahr die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für den jeweiligen Nutzungszeitraum.

Hinweis:

Dieses Dokument ist rein informativer Natur und ist nicht darauf ausgelegt eine fachmännische Beratung zu ersetzen.