Der Vermieter ändert sich beim Verkauf einer Immobilie
Was muss ich beim Verkauf meiner vermieteten Immobilie beachten?
Für Verkäufer kann sich unter Umständen ein langjähriges Haftungsrisiko ergeben, wenn nicht rechtzeitige Schritte eingeleitet werden
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Eigentümerwechsel hat für den Mieter grundsätzlich keine Konsequenzen
- Der Eigentumsübergang erfolgt mit Eintragung ins Grundbuch. Ab diesem Zeitpunkt tritt der Käufer mit allen Rechten und Pflichten als Vermieter in den Mietvertrag ein
- Die Jahresabrechnung wird weiterhin nur einmal pro Wirtschaftsjahr erstellt. Sie ist von demjenigen zu erstellen, der zum Zeitpunkt des Entstehens Eigentümer ist
- Käufer und Verkäufer sollten im Kaufvertrag Regelungen bezüglich der Kaution und Abrechnungserstellung treffen, um spätere Missverständnisse zu vermeiden
- Für Verkäufer kann sich unter Umständen ein langjähriges Haftungsrisiko ergeben, wenn nicht rechtzeitige Schritte eingeleitet werden
Was ändert sich für den Mieter und den Vermieter beim Immobilienverkauf?
Mietverhältnisse sind auf längere Dauer angelegt. Daher kann es während der Mietzeit auf Seiten des Vermieters (z. B. durch Verkauf) zu einem Wechsel der Vertragspartei kommen. Für den Mieter hat der Eigentümerwechsel zunächst keine Auswirkungen, schließlich gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass der Mietvertrag auf den neuen Eigentümer übergeht. Allerdings kann der Fall eintreten, bei dem der Erwerber der vermieteten Wohnung diese selbst so schnell wie möglich beziehen möchte. Der Erwerber kann allerdings erst mit der Eintragung im Grundbuch die Rechte des ursprünglichen Vermieters (z. B. Kündigung) aussprechen. Für den Mieter bleibt der bisherige Vermieter weiterhin der Ansprechpartner hinsichtlich der Begleichung der Miete sowie Nebenkostenvorauszahlung, aber auch für die Instandhaltung der Wohnung. Käufer und Verkäufer können untereinander anderweitige Regelungen treffen (z. B. kann der Verkäufer vor der Grundbucheintragung die Mieterträge an den Käufer abtreten). Aus der Haftung gegenüber dem Mieter scheidet der Verkäufer aber erst mit Eintragung im Grundbuch aus. Da der Mieter beim Verkauf nicht die Möglichkeit hat sich gegen einen neuen, womöglich vermögenslosen, Eigentümer zu wehren, kann der Alteigentümer unter Umständen noch weiterhin haftbar gemacht werden. Der bisherige Eigentümer kann sich von dieser Haftung bei Pflichtvernachlässigung durch den Erwerber nur befreien, wenn er dem Mieter den Verkauf vorab mitteilt.Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung für den Mieter?
Gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist der Eigentümer zur Erstellung der Abrechnung mit dem Mieter verpflichtet, der zum Zeitpunkt, in dem sie entstehen muss, Eigentümer ist. Demzufolge sind folgende Fallkonstellationen denkbar:
- Der Abrechnungszeitraum ist abgeschlossen
- Der Verkäufer (alter Vermieter) hat die Abrechnung zu erstellen
- Nachzahlungsansprüche gegenüber dem Mieter erhält der Verkäufer
- Rückzahlungen an den Mieter hat der Verkäufer zu leisten
- Der Abrechnungszeitraum ist noch nicht abgeschlossen
- Der Käufer (neuer Vermieter) hat die Abrechnung zu erstellen
- Nachzahlungsansprüche gegenüber dem Mieter erhält der Käufer
- Rückzahlungen an den Mieter hat der Käufer zu leisten
- Nachzahlungen und Guthaben gegenüber dem Mieter hat der Käufer zu begleichen, unabhängig davon wie lange er Eigentümer ist
- Der Erwerber hat einen Anspruch gegenüber dem Veräußerer auf Mitwirkung an der Erstellung der Abrechnung
- Nach Beendigung des Mietverhältnisses findet ein Eigentümerwechsel statt
Endet das Mietverhältnis vor dem Eigentumsübertrag, so bleibt der Verkäufer (bisherige Vermieter) dazu verpflichtet die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. In diesem Fall hat der Mieter keinen Anspruch gegenüber dem Käufer.
Da in der Praxis häufig die zweite Fallkonstellation eintritt, empfiehlt es sich hierzu Regelungen im Kaufvertrag zu treffen welche die Abrechnungsmodalität zwischen Käufer und Verkäufer klärt.
Wie erfolgt die Übergabe der Kaution?
Der Mieter hat einen Anspruch auf Herausgabe der Kaution gegenüber dem Vermieter, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel stattfand und ob der Käufer überhaupt in Besitz dieser Kaution gekommen ist. Da der Verkäufer (bisherige Vermieter) die Kaution bei Beginn des Mietvertrages erhalten hat und der Käufer in diesem Fall zur Rückzahlung verpflichtet ist (mangelfreie Rückgabe der Mietsache vorausgesetzt) sind zusätzliche Regelungen notwendig, welche unbedingt im Notarvertrag geregelt werden sollen.
Übertragung der Kaution auf den Käufer
Erfolgt eine Übertragung der Kaution ohne Zustimmung des Mieters, ist der Verkäufer noch nicht aus der Haftung. Zahlt der neue Eigentümer dem Mieter die Kaution nicht zurück, haftet der Alteigentümer gegenüber dem Vermieter auf Rückgabe, schließlich hat er diese auch vom Mieter erhalten.
Um diese Haftung zu umgehen, können Käufer und Verkäufer die Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Mietkaution einholen.
Rückgabe der Kaution an den Mieter
Eine weitere Möglichkeit für den Verkäufer, um die Haftung zu umgehen, ist die Rückgabe der Kaution an den Mieter. In diesem Fall kann der Käufer diese erneut vom Mieter verlangen. In der Praxis ist dies oft umständlich.
Hinweis:
Dieses Dokument ist rein informativer Natur und ist nicht darauf ausgelegt eine fachmännische Beratung zu ersetzen.
